Altbau neu denken: Wege aus dem Sanierungsstau
Deutschlands Gebäude müssen schneller saniert werden – doch hohe Kosten, wechselnde Förderbedingungen, komplizierte Planungsprozesse und fehlende Fachkräfte bremsen viele Projekte aus. Welche Ansätze helfen, den Sanierungsstau aufzulösen? Ein Blick auf neue Wege aus dem Sanierungsstau.
In diesem Beitrag:
- Die Sanierungsquote sinkt – der Handlungsdruck steigt
- Warum so wenig saniert wird
- Wege aus dem Sanierungsstau
Christian Schaar
Fachautor CRADLE und Geschäftsführer der S2 GmbH
Die Sanierungsquote sinkt – der Handlungsdruck steigt
In Deutschland liegt enormes Potenzial im Bestand. Ein Großteil der Wohngebäude entstand vor 1979 und weist entsprechend hohe Energieverbräuche auf. Die Sanierung lohnt sich im Vergleich zum Neubau, da die bauwerksbezogenen CO₂-Emissionen um bis zu zwei Drittel geringer ausfallen. Das ist das Ergebnis einer Kurzstudie der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB). Der Erhalt bestehender Bausubstanz ist damit die ressourcenschonendere Lösung. Dennoch wächst der Sanierungsstau seit Jahren – mit spürbaren Folgen.
Von Sanierungsstau ist die Rede, wenn notwendige Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen über längere Zeit nicht umgesetzt werden. Was zunächst mit kleinen Schäden beginnt, summiert sich mit der Zeit zu einem komplexen baulichen Problem.
Wie groß die Herausforderung ist, zeigen aktuelle Zahlen. Laut Bundesverband für energieeffiziente Gebäude (BuVEG) lag die energetische Sanierungsquote 2025 bei lediglich 0,67 Prozent. Seit 2022 sinkt sie kontinuierlich. Damals lag sie noch bei 0,88 Prozent. Die Leitstudie „Aufbruch Klimaneutralität“ der Deutsche Energie-Agentur (dena) kommt zu dem Ergebnis, dass für das Ziel der Klimaneutralität bis 2045 eine jährliche Quote von 1,7 bis 1,9 Prozent notwendig wäre.
Warum so wenig saniert wird
Die Ursachen für den Sanierungsstau sind vielfältig. Eine wesentliche Rolle spielt die Wirtschaftlichkeit. Klassische Sanierungsmaßnahmen kosten je nach Umfang zwischen 500 und 1.400 Euro pro Quadratmeter. Privaten Eigentümern und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) fehlt dafür oft schlicht das notwendige Kapital. Auch Wohnungsunternehmen stehen unter Druck: Sie können Sanierungen meist nur dann umsetzen, wenn sich die Investition rentiert.
Zudem fehlt vielerorts die Planungssicherheit. Steigende Baukosten, schwankende Förderbedingungen und komplexe gesetzliche Anforderungen erschweren langfristige Entscheidungen. Der Fachkräftemangel und begrenzte Kapazitäten im Handwerk tun ihr Übriges.
Die Folgen sind längst sichtbar: Der Gebäudesektor verfehlt seit Jahren die CO₂-Einsparziele der Bundesregierung und verursacht rund 30 Prozent der gesamten CO₂-Emissionen in Deutschland. Rund zwei Drittel aller Wohngebäude liegen in den niedrigen Effizienzklassen D bis H. Auch wirtschaftlich steigt der Druck, denn ineffiziente Gebäude verlieren an Marktwert.
Was hilft gegen den Fachkräftemangel?
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Wege aus dem Sanierungsstau
Um den Sanierungsstau im Bestand anzugehen, braucht es neue technische und planerische Ansätze. Im Fokus stehen Lösungen, die Prozesse beschleunigen, Ressourcen schonen und den Gebäudebestand langfristig anpassungsfähig machen:
1. Verlässliche Förderung schafft Planungssicherheit
Für Eigentümer, Wohnungsunternehmen und Kommunen ist eine energetische Sanierung mit hohen Investitionen verbunden, die sich häufig erst über viele Jahre rechnen. Umso wichtiger sind verlässliche Förder- und Finanzierungsbedingungen. Ändern sich Programme, Fördersätze oder Anforderungen kurzfristig, werden geplante Projekte verschoben oder ganz aufgegeben. Denn wer heute eine umfassende Sanierung vorbereitet, muss darauf vertrauen können, dass die Finanzierung auch zum Zeitpunkt der Umsetzung noch trägt.
Nötig sind deshalb langfristig angelegte Förderprogramme, zinsgünstige Kredite und möglichst einfache Antragsverfahren. Auch steuerliche Anreize und Finanzierungsmodelle, bei denen die Investitionskosten über längere Zeiträume verteilt werden, können helfen.
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Ebenso wichtig ist eine qualifizierte Planung. Denn viele Eigentümer sind unsicher, welche Maßnahmen sinnvoll sind, in welcher Reihenfolge sie erfolgen sollten und wie sich Einzelentscheidungen in ein langfristiges Gesamtkonzept einfügen. Mit geförderten Energieberatungen, individuellen Sanierungsfahrplänen sowie Zuschüssen für Fachplanung und Baubegleitung gibt es dafür bereits Instrumente − das ist gut. Damit diese Angebote den Sanierungsstau spürbar abbauen können, müssten sie jedoch noch leichter zugänglich und stärker mit Finanzierung und Ausführung verzahnt werden.
Denkbar wären zentrale Anlaufstellen, die Eigentümer von der ersten Bestandsaufnahme über die Förder- und Finanzierungsberatung bis zur Beauftragung geeigneter Planer und Handwerksbetriebe begleiten.
2. Serielle Sanierung
Dieser Ansatz ist auch unter dem niederländischen Konzept „Energiesprong“ bekannt. Fassaden- und Dachelemente sowie Haustechnikmodule entstehen industriell vorgefertigt. Die Grundlage bildet ein digitaler 3D-Scan des Gebäudes. Die einzelnen Module werden passgenau produziert und anschließend auf der Baustelle montiert.
Der Vorteil liegt vor allem in der Geschwindigkeit. Da große Teile der Arbeiten ins Werk verlagert werden, verkürzen sich Bauzeiten. Zugleich steigt die Ausführungsqualität, da industrielle Fertigung standardisierte Prozesse ermöglicht. Besonders geeignet ist das Verfahren daher für Gebäude mit hohem Wiederholungsfaktor – etwa Großwohnsiedlungen oder Plattenbauten. Auch Schulen, Verwaltungsgebäude oder andere serielle Gebäudetypen lassen sich so effizient modernisieren.
Noch ist serielle Sanierung mit 1.200 bis 1.850 Euro pro Quadratmeter recht kostenintensiv. In Zukunft könnten digitale Planung und größere Absatzmengen helfen, Kosten zu sparen.
Serielles Sanieren: So funktioniert der "Energiesprong"
Altbauten zu sanieren ist zeitaufwändig, teuer und bringt am Ende gar nicht so viel Energieeinsparung? Es geht auch anders – das zeigen serielle Sanierungsansätze wie das aus den Niederlanden stammende Konzept des Energiesprong. Mit digitaler Planung und vorgefertigten Bauelementen sind in kürzester Zeit und bei moderaten Kosten tatsächlich wahre „Energiesprünge“ machbar.
3. Zirkuläre Innenausbau-Systeme
Neben der energetischen Sanierung gewinnt auch der modulare Innenausbau an Bedeutung – vor allem unter dem Blickwinkel von Cradle to Cradle. Zirkuläre Innenausbau-Systeme werden von Anfang an so geplant, dass Materialien lange genutzt, demontiert und anschließend wiederverwendet werden können. Statt dauerhafter Verklebungen kommen lösbare Verbindungen wie Schrauben, Klemmen oder Stecksysteme zum Einsatz.
Modulare Trennwände, Doppelböden oder Kühldecken lassen sich dadurch zurückbauen, sortenrein trennen und erneut einsetzen. Das erleichtert sowohl das Recycling als auch den direkten Wiedereinsatz einzelner Bauteile. So werden nicht nur Ressourcen geschont: Standardisierte Bauteilanschlüsse senken auch den Montageaufwand und ermöglichen flexible Veränderungen in der Nutzung. Räume lassen sich einfacher umgestalten, ohne dass Materialien verloren gehen.
Mit Re-Use zu modernem Bürodesign
Umbauen statt Neubauen, Wiederverwenden statt Neukaufen: Re-Use war die Leitlinie beim Büroumbau. In diesem Beitrag zeigen wir, wie kreativ die alten Baustoffe weiterverwendet wurden » Die kreativen Planer und Handwerker bauten alte Kabeltrassen zu Regalen und Stuhllehnen zur Wandverkleidung um. Auch die übrigen Baustoffe, wie gebrauchte Fenster, Holz und Gipskartonplatten, fanden ein zweites Leben.
Kreislauffähige Materialien im Innenausbau
Welche Baustoffe im Innenausbau eingesetzt werden, entscheidet wesentlich über Kreislauffähigkeit und Raumqualität. Eine Voraussetzung für die Wiederverwendung ist, dass Materialien schadstoffarm sind und keine problematischen Ausdünstungen abgeben. Dazu zählen insbesondere Formaldehyd und flüchtige organische Verbindungen (VOCs).
Materialien wie Lehm bieten hier besonders großes Potenzial. Lehmbauplatten sind inzwischen genormt und lassen sich durch Wasserzugabe erneut formen, ohne Qualitätseinbußen. Auch Gipskartonplatten mit hohem Gipsanteil können gut recycelt werden.
Holzbauteile wie Konstruktionsholz oder Parkett lassen sich aufarbeiten und über Bauteilbörsen wiederverwenden. Bei Glas hingegen besteht noch Aufholbedarf. Flachglas aus Fenstern wird bislang zu einem kleinen Teil wieder zu neuem Fensterglas verarbeitet.
Fazit
Der Blick auf die Materialien zeigt: Sanierung endet nicht bei Dämmwerten oder Heiztechnik. Sie betrifft den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes – von der Baustoffauswahl über Nutzung und Umbau bis zum Rückbau. Der Gebäudebestand wird damit zur Ressource. Sanierung bedeutet nicht nur Gebäude für die Gegenwart zu erhalten, sondern die Grundlage dafür zu legen, dass Räume und Materialien auch morgen genutzt werden können.
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